南京一批小区，二手房价跌到3折以下？
江宁禄口的翠屏城，高峰时单价高达22091元/㎡，现在出现5700元/㎡成交谷底价；
河西的雨润国际广场，高峰时单价高达70960元/㎡，今年最低成交单价仅19398元/㎡；
鼓楼滨江的世茂外滩新城，高峰时单价高达60784元/㎡，今年最低成交单价仅19762元/㎡……
最近，有网友盘点成交情况后，在公开平台发文感慨“南京房价正在慢慢向2折靠拢”。
拉开对比数据，部分小区的现实情况确实很骨感。不少买房人直言：一直在观望，现在终于等到心仪的小区价格暴跌；价格下跌，适合买来出租……
换个角度，对于真正有需求的买房人而言，抄底的时机来了？
01
网友列举的小区，分布在江宁、鼓楼滨江，甚至河西，这传递了一个信号：行情下行，二手房价的洗牌是系统性、无差别的。
看看详情。
翠屏城：南京刚需摇号神盘，首付变全款
江宁禄口的翠屏城，2012年6月首次推出小高层新房，当时的折后均价约6400元/㎡。
2018年至2020年，是翠屏城次新房的高光时刻，68㎡小户型离2万/㎡就差临门一脚，88㎡三房也能近1.9万/㎡成交。用中介的话来说：“成交都是按天算，楼层好的房源基本上一挂出来就被秒了。”
2020年底，一套110㎡四房以243万总价成交，单价超2.2万/㎡，点燃了不少业主的信心。
但随后，翠屏城的房价一路下行。2022年，出现跌破万元成交的房源；2024年，成交单价普遍在6000多元至8000多元。
较去年相比，今年以来翠屏城的房价波动不算大。就在大家几乎要将它遗忘时，7月初，一套以67万总价成交的117㎡四房，令人瞠目结舌。
对，你没看错，67万是总价，不是首付。折合单价仅5700元/㎡，创下小区二手房价新低。
雨润国际广场：新城双本部学区房，真香抄底
河西奥体的雨润国际广场，是65年产权的类住宅公寓，可以落户、上学。小区与宋都奥体名座、东渡新锐大厦等一样，在新城双本部施教区里。
我们知道，河西的新城学校早就被纳入南师附中新城教育集团，尤其是与附中本部实施教科研一体化管理的初中，经过时间的沉淀，成绩与口碑趋向稳定。
楼市行情无差别火热时，得益于学区优势，雨润国际广场的小户型价格水涨船高。2020年11月，一套53㎡单室套，以378万总价成交，单价近7.1万/㎡。
但楼市整体下行，小区并没有因为占位河西、还不错的学区，而走出独立行情。
今年1月，一套92㎡两房以180万总价成交，单价不到2万/㎡。这，同样创下小区二手房价新低。
世茂外滩新城：房价跌回十年前水平
鼓楼滨江的世茂外滩新城，是南京最早的超高层江景房之一。
相当长一段时间里，由于得房率不高等原因，小区的二手房价乏善可陈，比如2019年，成交单价多在3、4万。
直到2020年6月，业主们期待的力人学校终于落地，世茂外滩新城的房价也“坐上火箭”，迎来一波补涨。
2021年夏天，世茂外滩新城一套104㎡的两房，以638万总价成交，单价超6万，刷新小区成交单价天花板。
跟随大盘走势，2023年下半年起，世茂外滩新城的二手房单价普遍回落到3字头。去年，小区出现了不少2字头成交的房源。今年5月，一套161㎡三房以320万总价成交，单价还不到2万，房价水平回到十年前。
网友的帖子下，很多人对跌麻的小区进行了提名补充，比如：
江宁正方新城的银城蓝溪郡，高峰时单价高达26702元/㎡，今年最低成交单价仅7768元/㎡；
江核的保利西江月，高峰时单价高达41319元/㎡，今年最低成交单价仅13713元/㎡……
02
看楼市大盘，虽然房价有所回落的小区不在少数，但诸如翠屏城、雨润国际广场这样跌得离谱的，根源在于抗跌性不强。
如何理解？
比如翠屏城、银城蓝溪郡，是典型的远郊地段+配套匮乏，规划过度透支和配套滞后共同作用，引发信任危机，进而出现踩踏式抛售的情况；
雨润国际广场、世茂外滩新城，虽然所处板块的潜力还不错，但产品与当下的市场主流严重脱节，加上南京教育资源均衡化，学区属性溢价被压缩，房价的虚高水分逐渐被挤出；
保利西江月，抛开板块属性、高投资比重等影响不谈，今年小区周边新房大幅降价，直接击穿了二手房价。
翻看中介平台的数据（基于链家平台的统计），部分小区的成交量还不少，比如翠屏城2023年卖了超130套，世茂外滩新城去年也成交了100套出头，需求量和流通性跑赢了很多小区。
那么，这些打骨折的二手房到底能不能抄底？锐评君认为，要多角度权衡考量。
核心，永远看需求。
哪怕地段再偏远，得房率再低，对你有居住价值、学区价值的二手房，价格又在能接受的范围内，当然可以上车。
与此同时，眼光也要放长远。
市场与行情持续洗牌，难有利好刺激的远郊板块、非典型产品，难免被核心地段的低密四代宅狠狠冲击。一旦面临改善置换，难出手又租不掉的最坏局面，你能承受吗？
总结来看，当下南京楼市尚处在挤泡沫和价值重估的阶段，自住可择机捡漏，投资务必严守安全边际。房价再便宜，无产业、无人口、无收益的三无房子，请敬而远之。
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